Mit 1. Juli 2025 sollen umfassende Änderungen unter anderem im Grunderwerbsteuergesetz in Kraft treten, die insbesondere Übertragungsvorgänge auf Ebene von grundstücksbesitzenden Gesellschaften (insbesondere Share Deals) betreffen.
Nach dem derzeitigen Gesetzesentwurf stellen sich die wesentlichen Änderungen wie folgt dar:
Anteilsvereinigungen sollen sowohl bei Kapital- als auch bei Personengesellschaften einheitlich geregelt werden. Die Beteiligungsschwelle für steuerpflichtige Gesellschafterwechsel bzw. Anteilsvereinigungen wird von 95 % auf 75 % gesenkt. Zudem soll der maßgebliche Betrachtungszeitraum für Anteilsübertragungen von 5 auf 7 Jahre verlängert werden. Werden daher innerhalb von 7 Jahren insgesamt 75% der Anteile übertragen, kann bereits eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung vorliegen.
Künftig sind auch mittelbare Anteilsübertragungen steuerpflichtig; dh, dass die Anteilsvereinigung nicht mehr nur bei Änderungen der Beteiligungsverhältnisse direkt an der grundstücksbesitzenden Gesellschaf verwirklicht werden können, sondern auch, wenn die Anteile einer in der Beteiligungskette über der grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen werden. Die Ermittlung der Beteiligungsschwelle (75%) soll durch Multiplikation der prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene erfolgen.
Börsenklausel: Übergänge von Anteilen an Kapitalgesellschaften, die an einer Wertpapierbörse gehandelt werden, sollen für den Tatbestand des Gesellschafterwechsels außer Acht bleiben.
Die Steuerpflicht aufgrund Anteilsvereinigung soll auch dann ausgelöst werden, wenn die Beteiligungsschwelle durch eine für die Zwecke der Grunderwerbsteuer eigens definierte Personenvereinigung verwirklicht wird. Eine solche Personenvereinigung soll dann vorliegen, wenn Personen- oder Kapitalgesellschaften durch Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen (zB durch Syndikatsverträge oder Stimmbindungsverträge).
Die Beurteilung der Steuerpflicht soll künftig grundstücksbezogen erfolgen.
Die neuen Regelungen sollen sinngemäß auch für Genossenschaften anwendbar sein.
Immobiliengesellschaften besonders betroffen:
Eine Gesellschaft gilt als Immobiliengesellschaft, wenn ihre Tätigkeit im Wesentlichen in der Verwaltung, Vermietung oder Veräußerung von Grundstücken besteht. Wird bei solchen Gesellschaften ein steuerpflichtiger Vorgang ausgelöst, ist künftig:
der gemeine Wert der Grundstücke (statt bisher der regelmäßig niedrigere Grundstückswert) als Bemessungsgrundlage heranzuziehen und
ein einheitlicher Steuersatz von 3,5 % anzuwenden (statt bisher 0,5%).
Ausnahme für Familienübertragungen: Erfolgt die Anteilsübertragung ausschließlich innerhalb des Familienverbands (gemäß § 26a GGG), bleibt es bei der bisherigen Begünstigung (Grundstückswert als Bemessungsgrundlage, begünstigter Steuersatz).
Umwidmungszuschlag:
Sofern die Umwidmung eines Grundstücks nach dem 31.12.2024 erfolgt ist, soll ein Zuschlag von 30% auf den Veräußerungsgewinn erfolgen. Der Zuschlag soll aber auf die Höhe des tatsächlichen Veräußerungserlöses begrenzt werden. Dies soll sowohl für betriebliche als auch außerbetriebliche Grundstücke gelten.
Die Begutachtungsfrist für den Ministerialentwurf ist am 9. Mai 2025 abgelaufen. Am 12. Mai 2025 wurden alle eingegangenen Stellungnahmen an das Finanzministerium weitergeleitet. Der Entwurf wird nun unter Berücksichtigung dieser Rückmeldungen überarbeitet. Erst danach befasst sich der Ministerrat mit dem Gesetzesentwurf.
Geplant ist, dass die neuen Regelungen für Erwerbsvorgänge gelten, bei denen die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht. Es lohnt sich daher, frühzeitig zu prüfen, ob geplante Übertragungen noch vor Inkrafttreten umgesetzt werden können – oder ob es sinnvoll ist, bestehende Gesellschaftsstrukturen anzupassen.
Wie die finalen Änderungen genau aussehen werden, bleibt allerdings noch abzuwarten.
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