Erste OGH-Entscheidung: Mietzinsbefreiung für nutzloses Geschäftslokal wegen COVID-19

Weite Teile von Österreich sind von der COVID-19 Pandemie wieder stark betroffen. Gerade rechtzeitig vor dem nächsten Lockdown veröffentlichte der Oberste Gerichtshof (OGH) eine langersehnte Entscheidung zur Frage, ob der Mieter eines aufgrund eines Lockdowns nutzlosen Geschäftslokals von der Zahlung des Mietzinses befreit ist (3 Ob 78/21y). 

Dem Rechtsstreit lag ein Mietvertrag über ein Geschäftslokal zugrunde. Als Verwendungszweck vereinbarten die Vermieterin und die Mieterin den Betrieb eines Sonnenstudios sowie verwandte Tätigkeiten samt typischen Nebenbereichen wie Getränkeausschank, Verkauf von Zubehör und Pflegeartikel, etc. Da während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 ein Betretungsverbot galt, musste die Mieterin ihre Geschäftstätigkeit einstellen. Die Mieterin schaltete Heizung und Strom ab. Das Geschäftslokal diente in dieser Zeit weder zu Lagerungszwecken noch zur Erledigung administrativer Tätigkeiten.

Da die Mieterin weder Mietzins- noch Betriebs- und Heizkosten bezahlte, strebte die Vermieterin eine Auflösung des Mietverhältnisses samt Räumung des Geschäftslokals an. Der OGH hat diesem Begehren nun jedoch nicht zugestimmt.

In seiner rechtlichen Beurteilung hielt der OGH fest, dass das Geschäftslokal infolge des Betretungsverbots gar nicht gebraucht oder benutzt werden konnte. In einem solchen Fall ist der Mieter gemäß § 1104 ABGB von der Zahlung des Mietzinses befreit. Der OGH erteilte der Rechtsauffassung der Vermieterin damit eine Abfuhr und bestätigte das aufrechte Mietverhältnis.

Offene Fragen

Diese OGH-Entscheidung ist zwar für viele gleichgelagerten Fälle von großer Bedeutung. Letztlich ungeklärt blieb jedoch die Frage, inwieweit eine (teilweise) Mietzinsbefreiung möglich ist, wenn das Geschäftslokal infolge des Betretungsverbots nur teilweise benutzt werden kann bzw. konnte (bspw Take-Away, Erledigung administrativer Tätigkeiten, Warenlagerung). Zur Frage, ob Förderungen, wie etwa der Fixkostenzuschuss, an den Vermieter weiterzugeben sind, nahm der OGH ebenso wenig Stellung, da es den Fixkostenzuschuss im fraglichen Zeitraum April 2020 noch nicht gegeben hat.